Jaké případy mohou zneplatnit hlasování?
V souvislosti s rozhodováním shromáždění je nutné upozornit na velmi zásadní ustanovení § 1209 občanského zákoníku
1) § 1209 odst. 1 občanského zákoníku
Dle prvého odstavce tohoto ustanovení je každý přehlasovaný vlastník jednotky (včetně společenství vlastníků, jestliže je vlastníkem jednotky) oprávněn soudu navrhnout, aby o záležitosti rozhodl. Podmínkou je však jednak, že se jedná o přehlasovaného vlastníka, a dále existence důležitého důvodu pro podání takového návrhu.
Za přehlasovaného vlastníka je možné považovat i vlastníka jednotky, který se shromáždění nezúčastnil, protože mu nebyla včas a řádně doručena úplná pozvánka (viz usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 3.12.2009, sp. zn. 7 Cmo 188/2009), či vlastníka, který se hlasování nezúčastnil z vážných důvodů (např. vážné zdravotní důvody - viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.5.2011, sp. zn. 22 Cdo 1423/2009).
Otázkou, která v této souvislosti nutně vzniká, je, co lze považovat za tzv. důležitý důvod. V současné době neexistuje žádný výklad tohoto pojmu, který by zohlednil právní úpravu účinnou od 1.1.2014 a o který by se dalo pro účely tohoto ustanovení opřít.
Předchozí právní úprava sice upravovala v § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů právo přehlasovaného vlastníka obdobně, používala ale pro tyto účely pojmu „důležitá záležitost“. Jelikož nebyla do nového občanského zákoníku přejata předchozí právní úprava, lze do jisté míry usuzovat, že měl k této změně zákonodárce důvod. Dle některých odborných názorů může být pojem vykládán v tom smyslu, že se možnost podání návrhu vztahuje nejen na případy, kdy se jedná o důležitou záležitost, ale rovněž na případy, kdy samotná záležitost důležitá není, ale je zde podstatný důvod pro podání takového návrhu.
Jelikož je zde více možných výkladů, které přichází do úvahy, nezbývá než vyčkat na výklad tohoto konkrétního pojmu v rámci judikatury. Nejvyšší soud již nicméně judikoval (viz usnesení NS ze dne 15.3.2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016), že „ačkoli nová právní úprava mění dřívější pojmosloví užívané pro vyjádření věcného omezení práva na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním, z účelu ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. vyplývá, že dotčenou terminologickou změnu nelze pojímat jako odklon od dosavadního přístupu. Při výkladu slovního spojení „důležitý důvod“, užitého v citovaném ustanovení, proto lze vyjít z definice pojmu „důležitá záležitost“, k níž dospěla ustálená soudní praxe při aplikaci § 11 odst. 3 věty třetí zákona o vlastnictví bytů, a dovodit, že důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.“ Tím Nejvyšší soud odkázal na ustálenou judikaturu k pojmu „důležitá záležitost“, vyjádřenou např. v usnesení ze dne 22. října 2008, sp. zn. 28 Cdo 3246/2007.
Konkrétně byla Nejvyšším soudem jako důležitá záležitost posouzena např.:
- volba členů výboru společenství (viz rozsudek NS ze dne 25.1.2012, sp. zn. 29 Cdo 3706/2010),
- změna stanov (viz rozsudek NS ze dne 12. 2. 2015, sp. zn. 29 Cdo 3024/2012)
Změna stanov, které představují základní dokument, jímž se řídí vnitřní poměry společenství, má zpravidla významný dopad do vnitřních poměrů společenství a zasahuje tedy do právního postavení vlastníka jednotky či podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.
- komplexní úpravy a revitalizace (zateplení) domu
V rozsudku ze dne 8.6.2016, sp. zn. 26 Cdo 4386/2015, Nejvyšší soud konstatoval, že „jde o záležitost, jež běžně není předmětem jednání shromáždění vlastníků jednotek (jde o vcelku zásadní rozhodnutí s dlouhodobějším dopadem do poměrů společenství), u níž lze předpokládat, že významně ovlivní komfort bydlení v domě (a to nejen v průběhu její realizace, nýbrž především po jejím dokončení) a lze ji pokládat za poměrně závažnou i se zřetelem k proklamované (relativně vysoké) finanční náročnosti jejího provedení, jež je v daném případě ještě podtržena zvolenou formou zabezpečení prostředků na její úhradu (přijetím úvěru od peněžního ústavu, který si vyžádá rovněž placení úroků a bankovních poplatků).“
Naopak, jak konstatoval Nejvyšší soud v již zmiňovaném judikátu sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, otázku navýšení plateb do fondu oprav zásadně nelze považovat za „důležitou záležitost“.
Pokud jde o samotný přezkum rozhodnutí shromáždění, v usnesení ze dne 17.1.2018, sp. zn. 26 Cdo 3465/2017 Nejvyšší soud došel k následujícímu závěru: „v případě žaloby podle ustanovení § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (nyní podle § 1209 odst. 1 o. z.), soud pouze přezkoumává, zda shromáždění přijalo usnesení platně, tj. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství. Dospěje-li k závěru, že nikoliv, vysloví – jde-li o důležitou záležitost a mělo-li porušení právních předpisů závažné právní následky – jeho neplatnost.
Ačkoliv tedy zákon hovoří o možnosti navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl, neznamená to, že by soud mohl nahradit přijaté rozhodnutí shromáždění na základě svého uvážení. Návrhem k soudu, aby o záležitosti rozhodl, je tedy myšleno domáhat se neplatnosti rozhodnutí shromáždění. Soud je poté oprávněn přezkoumávat, zda bylo usnesení přijato platně, tzn. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství.
Opačný přístup by ve svém důsledku vedl k tomu, že názor vyjádřený v žalobě přehlasovaným vlastníkem jednotky, a tudíž vlastníkem minoritním, by bylo možno prosadit prostřednictvím soudního přezkumu rozhodnutí o důležité záležitosti proti většinovému rozhodnutí mimo rámec hlasování shromáždění vlastníků jednotek (viz např. rozsudek NS ze dne 25.5.2011, sp. zn. 22 Cdo 1423/2009).
Zákon dále omezuje toto oprávnění vlastníků stanovením lhůty 3 měsíců pro podání návrhu, a to ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Počátek lhůty u vlastníka přítomného na shromáždění nastává okamžikem přijetí rozhodnutí shromážděním, neboť tímto dnem se navrhovatel dozvěděl o vydání rozhodnutí shromáždění. Lhůta k podání návrhu soudu tedy v tomto případě začíná běžet dnem konání shromáždění, nikoli až dnem, kdy byl vlastníkovi případně doručen zápis ze shromáždění (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2016, sp. zn. 26 Cdo 2360/2016). Po uplynutí této lhůty oprávnění k podání návrhu zaniká a návrh podaný po této lhůtě by byl soudem odmítnut.
V rámci tohoto návrhu k soudu je dále možné žádat dočasný zákaz jednat podle napadeného rozhodnutí. Rozhodnutí o dočasném zákazu jednat podle rozhodnutí shromáždění podle § 1209 odst. 1 věty za středníkem je svou povahou rozhodnutím o předběžném opatření. Jestliže tedy vlastník v rámci návrhu požádá o dočasný zákaz jednat podle napadeného rozhodnutí, uplatní se na něj vybraná ustanovení občanského soudního řádu týkající se předběžného opatření, mj. povinnost navrhovatele složit jistotu (viz usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 12. 2016, sp. zn. 26 Cdo 3645/2016).
2) § 1209 odst. 2 občanského zákoníku
Podle odstavce druhého je každý vlastník jednotky oprávněn navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla řádně předložena shromáždění k rozhodnutí, které však nemohlo být přijato pro nezpůsobilost shromáždění se usnášet. Opět je zde však podmínkou existence důležitého důvodu. Tímto ustanovením došlo k podstatné změně obdobného práva vlastníka dle § 11 odst. 3 věty druhé zákona o vlastnictví bytů. Nově lze totiž návrh podat jedině v případě, že jde o záležitost, která byla na programu zasedání shromáždění, avšak shromáždění nebylo usnášeníschopné. Dříve právo vznikalo, jestliže bylo shromáždění usnášeníschopné, ale návrh rozhodnutí nebyl schválen. Toto právo bylo tedy s ohledem na potřeby praxe výrazným způsobem omezeno.
Ačkoliv není právo vlastníka jednotky dle druhého odstavce § 1209 výslovně omezeno lhůtou tří měsíců, lze dovozovat, že se tato lhůta uplatní i pro tyto případy.
Závěrem je nutné v této souvislosti upozornit na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu, dle které zásah veřejné moci do soukromoprávních vztahů ve formě zrušení rozhodnutí shromáždění je nutno vykládat restriktivně a je možné jej připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech (viz např. usnesení NS ze dne 15.3.2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016). Soud by měl tedy vždy pečlivě zvážit, zda jsou zde oprávněné důvody pro vyslovení neplatnosti rozhodnutí, které představuje významný zásah do soukromoprávních vztahů.
Více o orgánech SVJ naleznete zde: Orgány společenství vlastníků, jejich typy
Informace o odpovědnosti člena zde: Odpovědnost člena statutárního orgánu
Údaje k pravomocím si přečtěte zde: Pravomoci a povinnosti statut. orgánu
O výkonu a odpovědnosti více zde: Výkon funkce a odpovědnost vol. orgánu
O tom jak správně pečovat se dočtete zde: Výkon řádného hospodáře v praxi
Jak na smlouvu o výkonu funkce zde: Smlouva o výkonu funkce a odměny