Jaká je způsobilost samostatně právně jednat v SVJ a jaké jsou druhy orgánů v němu působících?
Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou. Právnické osoby jsou však uměle vytvořené, tudíž nejsou způsobilé samostatně právně jednat. Z tohoto důvodu se tak společenství vlastníků neobejde bez svých orgánů tvořených fyzickými (nebo případně i jinými právnickými) osobami. Právní úprava orgánů společenství vlastníků jednotek a jejich působnosti, jakož i úprava práv a povinností členů těchto orgánů je roztříštěna na několika různých místech v občanském zákoníku, zákoně o obchodních korporacích a zákoně o živnostenském podnikání (živnostenském zákoně). Uvádíme ucelený přehled o orgánech SVJ, jejich právech, povinnostech, členství v těchto orgánech i dalších tématech, která jsou pro SVJ v souvislosti s jednotlivými orgány a jejich činnostmi důležitá.
Orgány společenství vlastníků jednotek lze dělit na tzv. volené a nevolené, ale také na povinné a nepovinné. Volené orgány jsou ty, kde jsou jejich členové voleni vlastníky jednotek. Nevolené orgány jsou pak ty, kde je členství vázáno na postavení vlastníka jednotky.
Soustava orgánů SVJ je založena na principu dvojice povinných orgánů, které musí každé SVJ mít, a to nejvyššího orgánu – shromáždění a statutárního orgánu, kterým je výbor či předseda společenství. Bez těchto orgánů nemůže společenství fungovat, resp. pokud nemá fungující statutární orgán, může mu být jmenován opatrovník.
Druhým typem orgánů jsou orgány dobrovolné. Bez těchto orgánů může SVJ fungovat a je dokonce častějším případem, že dobrovolné orgány nejsou vůbec zřizovány. Pro zřízení dobrovolných orgánů se musí společenství rozhodnout na shromáždění. Nejčastěji společenství jako dobrovolný orgán zřizuje kontrolní komisi, případně kontrolora či revizora. Dalšími typy dobrovolných orgánů, se kterými jsme se ve své praxi setkali, jsou například zástupci jednotlivých vchodů, tedy osoby, která bydlí v jednom z vchodů vícevchodových domů a jsou tak jakýmisi „prostředníky“ mezi výborem a členy SVJ. Dalším příkladem dobrovolně zřízeného orgánu může být také domovník.
Pokud společenství nějaký takovýto dobrovolný orgán zřídí, je podle zákona třeba, aby jej zaneslo do svých stanov. Konkrétně tak stanoví § 1200, odst. 2, písmeno d) občanského zákoníku. Postup by měl být tedy takový, že na shromáždění se společně s volbou členů do nového orgánu, změní stanovy a tento dobrovolný orgán se v nich upraví. Typicky se to děje tak, že se do stanov přidá nový článek, který například ponese název Kontrolní komise a který obsahuje informace o působnosti kontrolní komise, počtu jejích členů, délce jejich funkčního období a dále o způsobu svolávání komise, jejím jednání a usnášení. V praxi postačí to, když SVJ vezme ustanovení svých stanov o výboru a přeformuluje jej tak, aby sedělo na kontrolní komisi.
Na shromáždění se tedy nejprve přijme úprava stanov, která do nich zavádí kontrolní komisi a následně proběhne hlasování o členech této kontrolní komise. Poté, co je kontrolní komise zavedena do stanov a jsou zvoleni její členové (kteří si mezi sebou většinou zvolí předsedu) je nutno kontrolní komisi zapsat do rejstříku společenství. Tato povinnost, na kterou SVJ často zapomínají, je dána zákonem č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících. Pokud by komise byla zvolena, ale nebyla zapsána do rejstříku, může rejstříkový soud v konečném důsledku uložit SVJ pokutu až do výše 100 tisíc Kč. Nemáme zatím informaci o tom, že by soud k ukládání těchto pokut přistupoval a udělení této pokuty by vždy ze strany rejstříkového soudu předcházela výzva k uvedení zapsaných skutečností do souladu s reálným stavem, případně následná výzva k doložení listin. Je však dobré počítat s tím, že pokud je kontrolní komise zřízena, měla by být i zapsána do rejstříku. To samé by pak mělo platit i pro další orgány typu zástupců jednotlivých vchodů. Zde se tak však v praxe téměř neděje a zatím jsme se nesetkali se společenstvím, které by mělo v rejstříku tyto osoby zapsané. I zde se tedy ukazuje, nakolik rozdílná je právní teorie od praxe ze života společenství.
Významnou roli v tom, že velká část dobrovolných orgánů není v rejstříku vůbec zapsaná hraje i to, že jejich zápis by pro SVJ znamenal další finanční zátěž ve formě soudních poplatků. Za každý návrh na zápis do veřejného rejstříku se totiž platí poplatek ve výši 2.000, - Kč. V tomto ohledu velká část SVJ spoléhá na to, že rejstříkový soud nikdy nepřijde na skutečnost, že je dobrovolný orgán zřízen. V naprosté většině případů mají skutečně pravdu – jedinou reálnou možností, jak se toto může rejstříkový soud dozvědět je prostřednictvím udání některého z členů SVJ. I v takovémto případě by však rejstříkový soud nejprve společenství vyzval ke sjednání nápravy.