Pojem jednotka

Co je to jednotka a co je jejím právním obsahem?

Při vymezování pojmu společenství vlastníků je nutné také chápat, co je to jednotka a co je jejím právním obsahem. Tato nutnost nám plyne z ust. § 1194 odst. 2 občanského zákoníku, podle kterého je členství ve společenství vlastníků neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky. Uvedené tedy znamená, že členem společenství může být pouze osoba zapsaná v katastru nemovitostí jako vlastník jednotky, která se nachází v domě (resp. pozemku), který je spravován daným společenstvím vlastníků. Naopak tedy platí, že kdo není vlastníkem jednotky, nemůže být členem společenství vlastníků, a tudíž mu nenáleží žádná práva a povinnosti člena, jak bude uvedeno v dalších kapitolách.

Je potřeba zdůraznit, že v současné době existují paralelně vedle sebe dva právní režimy bytového spoluvlastnictví – jednak jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, (dále též ZoVB) a jednotky vymezené dle zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též „OZ“). V každém společenství vlastníků však mohou být všechny jednotky vymezené pouze jenom dle jednoho z uvedených právních předpisů. Není tedy možné, aby v jednom domě byly některé jednotky vymezené dle ZoVB a jiné dle OZ.

Pro správné vymezení pojmu jednotka je nejprve nutné definovat, jaký je rozdíl mezi jednotkou vymezenou podle zákona č. 72 /1994 Sb., o vlastnictví bytů, a jednotkou vymezenou dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Občanský zákoník s účinností od 1. 1. 2014 totiž zcela předefinoval dosavadně používaný koncept jednotky a stanovil v určitých otázkách nový právní režim, kterému tyto jednotky podléhají.