Jaké jsou povinné náležitosti stanov a jejich definice
Na rozdíl od starého občanského zákoníku nepočítá ten nový se vzorovými stanovami vydanými vládním nařízením. Povinné náležitosti stanov jsou však definovány § 1200 odst. 2 NOZ. Ve stanovách se tedy musí objevit následující informace:
Název společenství
Aktuální znění nového občanského zákoníku vyžaduje, aby společenství mělo ve svém názvu slovní spojení „společenství vlastníků“. Původně se toto ustanovení vztahovalo také na již existující společenství a v průběhu minulých let tedy mnohá společenství svůj oficiální název z tohoto důvodu změnila. V únoru 2017 však vstoupila v účinnost novela občanského zákoníku, která této povinnosti dříve vzniklá společenství zbavuje. Díky novele, si společenství, která vznikla před 31. prosincem 2013 mohou svůj původní název ponechat a nemusí do něj doplňovat spojení „společenství vlastníků“. Společenství vzniklá po tomto datu jsou však samozřejmě tímto pravidlem stále vázána a musí tak v názvu dané spojení mít.
Označení domu, pro který společenství vzniklo
Mimo označení domu číslem popisným doporučujeme do stanov uvést také informace o pozemku, na kterém dům stojí, případně i o dalších pozemcích, které společenství vlastníků vlastní (např. pozemek s předzahrádkou). V roce 2014, tedy brzy po účinnosti NOZu jsme se u rejstříkových soudů setkávali s poměrně striktním výkladem toho, co může být názvem společenství. Soudy vyžadovaly, aby dům byl označen dle adresy, tedy typicky Společenství vlastníků pro dům Sokolovská 15, Praha. Díky sérii odvolání k vrchním soudům jsme tento výklad poměrně rychle překonali. Soudy prvního stupně měly problémy například se zápisem názvů (typově) Společenství vlastníků Na Solidaritě, Společenství vlastníků Věžák, Společenství vlastníků Palác Bachmannova či společenství vlastníků Červený dům. Z našeho pohledu byl požadavek soudů na naprosto přesné označení domu nemístný a neměl v zákoně oporu, šlo o tzv. extenzivní výklad zákona, který ukládal společenstvím více povinností, než zákonodárce reálně zamýšlel. Vrchní soudy naši domněnku potvrdily a společenství s danými názvy zapsaly. V současné době je tedy možné společenství s takovýmito názvy zapisovat.
Sídlo
Sídlo bývá v naprosté většině případů zřízeno v domě, pro který společenství vzniklo. V souladu s tímto požadavkem by mělo mít společenství zřízenou a řádně označenou vlastní poštovní schránku (případně může být jako schránka společenství označena schránka jednoho ze členů výboru, který v domě bydlí). U rozestavěných domů, které například ještě nemají přidělené číslo popisné je možné zapsat prozatímně jiné sídlo. Například u nově vznikajících developerských projektů zapisujeme do rejstříku jako sídlo většinou adresu developera.
-
Členská práva a povinnosti a způsob jejich uplatňování
-
Určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů a jejich funkčního období,
způsob svolávání, jednání a usnášení jednotlivých orgánů. -
Určení prvních členů/prvního člena statutárního orgánu
To vše pouze v případě, že je společenství nově zakládáno, u již založených společenství nemusí být tento požadavek naplněn ani při změně stanov. Informace o členech by měly být zveřejněny v rozsahu: jméno, příjmení, datum narození, případně adresa trvalého bydliště v době schválení stanov.
Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí
Jedná se o novou povinnou náležitost stanov, ještě za účinnosti starého občanského zákoníku byla správa domu a pravidla pro užívání společných částí obvykle upravována v domovních řádech.
Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek