Profesionální předseda společenství

Nikdo nechce dělat předsedu, převzít odpovědnost za výkon funkce statutárního orgánu společenství vlastníků, ani se jinak o dům starat. Co máme dělat?

V posledních zhruba dvou letech se stala velmi poptávanou služba tzv. profesionálního předsedy společenství.

Má-li společenství problémy při volbě členů výboru či předsedy společenství, jeví se vhodným řešením najmout si profesionálního předsedu SVJ, který přebere veškerou odpovědnost související s výkonem této funkce. 

Otázka, zda se pro profesionálního předsedu rozhodnout je otázkou spíše praktickou než vyloženě právní. Na jednu stranu je pravda, že zákonná odpovědnost, která je naložena na předsedy SVJ je poměrně vysoká a práce je to hrubě nevděčná. Je také pravdou, že volbou profesionálního předsedy se „otupí“ určité hrany ve společenství, které jsou často způsobeny osobními animozitami mezi statutáry a některým ze členů. Na druhou stranu mějte na paměti, že profipředseda nikdy nebude v domě bydlet, nikdy nebude v denním kontaktu se členy SVJ ani neuvidí, jak dům funguje na denní bázi. Pokud se v domě něco rozbije, například budou špatně doléhat vstupní dveře, tak si toho profipředseda nevšimne a bude mu muset někdo z bydlících členů volat. Externí profipředseda také často nemusí mít zájem na zhodnocování nemovitosti, jakékoliv investiční akce by pro něj přinášely více práce a jeho zájmem většinou bude spíše dělat onu běžnou administrativu. Toto je však možné si smluvně upravit, jak si řekneme níže.

Nejprve je dobré zjistit, zda v SVJ není někdo, kdy by měl o funkci zájem. Statutárům, kteří chtějí odstoupit, tedy doporučujeme, ať ve velkém předstihu svolají shromáždění, jehož jediným předmětem bude odstoupení výboru a volba nového a ať v pozvánce vyzvou vlastníky k tomu, aby se přihlásili do výboru. Ještě předtím ať si udělají výběrové řízení na profipředsedu a pokud se na shromáždění nenajde nikdo, kdo by do výboru chtěl, ať nabídky přednesou, případně předají vlastníkům. Rovnou na tomto shromáždění pak výbor oznámí konání dalšího shromáždění, kde se bude volit profipředseda.

Pokud se tedy SVJ pro variantu externího předsedy rozhodne, je třeba nejprve zkontrolovat, že stanovy daného SVJ nezakazují zvolit za předsedu společenství jinou osobu, než která je členem společenství. Případný zákaz by se pravděpodobně nacházel v ustanovení o orgánech, případně přímo u výboru či předsedy. Dále je třeba se rozhodnout, zda bude SVJ chtít, aby daný předseda vykonával funkci sám, nebo aby byl jedním z členů výboru.

Dobře zvolený profesionální předseda může společenství přinést mnohé benefity, zejména odborné znalosti, organizační schopnosti a zkušenosti v oboru. Shromáždění může zvolit jak konkrétní osobu, tak i společnost, která se specializuje na poskytování služeb v této oblasti. Největším úskalím je finanční náročnost, měsíční náklady na profesionálního předsedu se nejčastěji pohybují od 5.000 do 10.000 Kč. Vše závisí na počtu jednotek ve společenství a technickém stavu domu. Profesionální předseda společenství tuto činnost ve valné většině případů vykonává na základě smlouvy o výkonu funkce, případně mandátní smlouvy jako předmět své podnikatelské činnosti. Opět je třeba uvést, že smlouva musí být schválena shromážděním.

Při uzavírání smluv s profesionálním předsedou doporučujeme dát si velký pozor na rozsah činnost, kterou bude profipředseda skutečně vykonávat. V ideálním případě by měl mít i zájem na zhodnocování domu. Měl by tedy sledovat různé dotační programy, sám předkládat návrhy na zlepšení fungování domu, sledovat, zda je provozování daných zařízení v domě ekonomicky výhodné a udržitelné atd. Rovněž nepovažujeme za dobré, pokud některý subjekt nabízí službu profesionálního předsedy ve více variantách – tedy v levné „osekané“ verzi, ve verzi střední a verzi nadstandardní. Služba profesionálního statutárního orgánu takto dle našeho názoru nelze dělit a pokud má být vykonávána zodpovědně, musí být vždy vykonávána v plném rozsahu služeb.

 Dále je ve smlouvě vhodné upravit jednotlivé předsedou vykonávané činnosti a případně i pravidelnou účast na jednáních s vlastníky.