Způsobilost právně jednat za SVJ a omezení.
Z definice SVJ vyplývá další důležitá věc, a to zákonem daný rozsah právního jednání, který je propojen právě s výše uvedeným účelem. Společenství vlastníků jednotek tak může vykonávat pouze takové činnosti, které zákon vymezuje, a pouze v těchto záležitostech je oprávněno vykonávat svá práva a zavazovat se k povinnostem.
Takovéto vymezení možností jednání a činností SVJ je do občanského zákoníku zařazeno proto, aby na jednu stranu mělo SVJ možnost dostatečně jednat ve věcech, které se týkají správy domu a na druhou stranu nebyli ohroženi vlastníci jednotek, kteří za dluhy SVJ ručí. Díky této definici je tak například omezen okruh věcí, které si může SVJ pořídit, účel, pro jaký si může SVJ půjčit peníze a tak dále.
Občanský zákoník říká, že společenství je při naplňování svého účelu způsobilé nabývat práva, zavazovat se k povinnostem a právně jednat v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami. Potud teoretické vymezení, které nám může být vodítkem při výkladu a rozlišení jednotlivých případů jednání společenství. Co to však v praxi znamená? Právně jednat znamená např. podepisovat smlouvy, vyjednávat o rekonstrukci, vyzývat dlužníky, uplatňovat reklamaci apod. Toto všechno může společenství vykonávat, vždy však jen při zajišťování správy domu a pozemku. Je snadno pochopitelné, že společenství může sjednat smlouvu ve věci rekonstrukce společných prostor domu, ale nemůže sjednat tu samou smlouvu pro rekonstrukci bytu předsedy.
Stejně tak může společenství vyzvat k zaplacení dluhu svého člena, který dluží na poplatcích za správu, ale už jej nemůže vyzývat k zaplacení alimentů své bývalé manželce. Existuje však mnoho situací, které nejsou takto jasné a kdy je třeba se ptát, zda jde skutečně o ono zajišťování správy domu a pozemku. Typickým příkladem je situace, kdy chce společenství koupit pozemek okolo domu a zřídit na něm společné parkoviště, bazén, případně společnou zahradu. Dalšími příklady je koupě bytu nebo nebytového prostoru společenstvím, koupě sekaček, když SVJ nemá ve svém vlastnictví, a ani nespravuje žádný pozemek, nebo konečně často diskutované pronájmy společných prostor. Tyto jednotlivé případy probereme níže.
Jak jsme již zmínili výše, SVJ je omezeno co do způsobilosti právně jednat. Smí tak činit pouze v rozsahu činnosti dovolené zákonem, tedy správy domu a pozemku a tím souvisejících činností.
Jednáním společenství je myšleno vystupování vlastním jménem, při kterém společenství nabývá nějaká práva či povinnosti. V tomto případě můžeme odlišovat jednání dvojího typu. První je jednání vůči členskému substrátu společenství, tedy vůči jednotlivým vlastníkům. Druhým typem je jednání vůči třetím osobám, tedy osobám, odlišným od vlastníků. Jednání ve vztahu ke členům se děje především na schůzích shromáždění, při přijímání rozhodnutí společenství, jeho plnění apod. Typickým jednáním vůči členům společenství je zaslání vyúčtování, případně zaslání pozvánky na shromáždění a samozřejmě i jednotlivé výzvy k plnění, například výzvy k úhradě dluhu, výzvy k zanechání určité činnosti atd. Pokud jde o jednání se třetími osobami, pak se bude jednat zejména o uzavírání pojištění, jednání se správcem, zajišťování dodávek služeb jako je elektřina, voda, odvoz odpadu, ale i o jednání se soudy, katastrálním úřadem, správcem daně apod. Praktickým důsledkem tohoto teoretického vymezení je to, jak je jednání SVJ vtěleno do stanov a následně i zapsáno do veřejného rejstříku. V ustanovení o orgánech společenství je tak ve stanovách většinou napsána tato věta, která je převzata ze vzorových stanov: Za výbor jedná navenek předseda výboru nebo výborem písemně pověřený člen výboru. Je-li pro právní jednání zapotřebí písemná forma, je nezbytný podpis předsedy a dalšího člena výboru. Zde si můžeme ukázat na jednu z nejčastějších chyb, které se výbory SVJ dopouštějí. Touto chybou je, že nedbají na své stanovy, a i v případě písemného právního jednání, například tedy při uzavírání smlouvy, je daný dokument podepsán pouze předsedou, případně dvěma členy výboru bez předsedy.