Zákonné definice společných prostor
Při určení je nutné vycházet ze zákonné definice společných prostor, které jsou dle § 1160 OZ chápány jako „ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně“. Zákon pak tuto základní myšlenku blíže rozvádí v dalším odstavci, když říká: „Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.“
Z uvedené zákonné definice tak vyplývá, že společnými částmi jsou vždy: pozemek pod budovou, stavební části podstatné pro zachování hlavních konstrukcí domu (např. nosné konstrukce), stavební části podstatné pro zachování tvaru domu (např. různé zdobné úpravy fasády, sochy, balustrády), stavební části podstatné pro zachování vzhledu domu (např. okna, venkovní dveře, venkovní zábradlí, fasáda), stavební části podstatné pro zachování jednotek v domě (např. zdi ohraničující jednotku), zařízení sloužící více vlastníkům jednotky k užívání jeho jednotky. Rovněž jde tedy i o části domu, jejichž určení je takové, že mají sloužit vlastníkům jednotek společně (např. vstup do domu, schodiště v domě, výtah včetně šachty apod.).
Shora uvedená zákonná definice je pak dále konkretizována a rozvedena nařízením vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Toto nařízení v ustanoveních §§ 4 - 6 uvádí příkladný výčet konkrétních společných části. Jedná se zejména o tyto části domu, které jsou společné:
- vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu
- střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních
- komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce
- zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby
- výkladní skříň v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu
- balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu
- dveře z balkonů, lodžií a teras
- domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby,
- výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů
- půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu.
Pokud jde o technické či technologické vybavení domu, pak platné nařízení považuje za společné části:
- přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů
- rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem
- rozvody plynu až k uzávěru pro byt
- rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií
- jde-li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla
- protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných částí
- veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná
- systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do bytu
- rozvody telefonu, domácí zvonek, vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných částí domu, vjezdové závory, brány, vrata a jiné příslušenství domu
Všechny společné části by tedy měly být vždy definovány v prohlášení vlastníka budovy. Přesné určení toho, co bude společnou částí nebo společnou částí s výlučným užíváním vlastníkem jednotky nebo co bude součástí jednotky, je vždy na původci prohlášení. Je tedy možné každé prohlášení upravit individuálně tak, aby co nejvíce odpovídalo potřebám konkrétního domu. Uvedené nařízení představuje prováděcí právní předpis k OZ, jehož úprava není kogentní (povinná) a od jeho ustanovení je tak možné se odchýlit, pokud však nedojde k porušení povinného vymezení společných částí dle OZ.
Prohlášení vlastníka tak může vymezovat společné části domu odlišně od tohoto nařízení. Pokud ovšem v prohlášení, některá část domu nebude uvedena či popsána, bude se její režim řídit ustanovením zmíněného nařízení. Z tohoto důvodu lze proto doporučit, aby prohlášení vlastníka bylo vždy co do vymezeních společných částí co možná nejkonkrétnější. Tímto způsobem se pak předejde zbytečným sporům v rámci společenství.
Můžeme tedy shrnout, že ustanovení § 1160 OZ je ustanovením kogentním, a tedy vlastník domu se nemůže od tohoto ustanovení odchýlit a např. v prohlášení vlastníka definovat, že daná stavební část není společnou částí domu, ale představuje součást jednotky. Občanský zákoník toto definuje jako tzv. absolutně společné části nebo-li takové části nemovitosti, které svou povahou slouží všem vlastníkům jednotek. Naopak nařízení vlády č. 366/2013 Sb., pak upravuje společné části nemovitosti konkrétně. Od tohoto prováděcího předpisu se však již odchýlit lze, za předpokladu dodržení povinných společných částí vymezených v OZ.
* zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, (dále též ZoVB)