Základní vymezení okruhu činností spadajících pod správu domu a pozemku
Jak bylo již zmíněno, společenství vlastníků jednotek je vždy ze zákona založeno za účelem správy domu a pozemku a jen za tímto účelem může SVJ i jeho orgány jednat. Správa domu a pozemku je tak v tomto smyslu klíčový pojem a jeho vymezení je velmi důležité. S ohledem na to, že neexistuje žádný přesný výčet činností, které mohou být v rámci správy domu a pozemku vykonávány, je třeba nejprve uvést teoretické vymezení tohoto pojmu.
Základní vymezení okruhu činností spadajících pod správu domu a pozemku určuje § 1189 občanského zákoníku, přičemž uvádí, že správa domu a pozemku zahrnuje všechny činnosti, které nenáleží vlastníku jednotky a které jsou v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek a zachování nebo zlepšení společných částí. Co uvedené vymezení znamená? Jednak určuje, že se správa týká všeho, co nenáleží vlastníku jednotky, tedy správa v zásadě zahrnuje vše, co nesmí vlastník jednotky činit sám za sebe při správě, údržbě a opravách svého bytu či nebytového prostoru. Je tak patrné, že se bude jednat zejména o správu společných částí domu a pozemku. Zároveň by se mělo jednat o činnosti, které jsou v zájmu všech spoluvlastníků. To však neznamená, že by s těmito činnostmi museli všichni vlastníci jednotek souhlasit. Mělo by se však jednat o činnosti, které jsou obecně považovány za prospěšné, tedy buďto jsou společenstvími běžně konány, nebo je schválí většina vlastníků jednotek. Tyto činnosti by pak také měly sloužit zachování společných částí nebo jejich zlepšení.
K výše uvedenému vymezení občanský zákoník dodává, že současně jde i o činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.
Je důležité upozornit, že dle občanského zákoníku se správa ve výše uvedeném smyslu vztahuje i na společné části domu, které slouží výlučně k užívání jen některému ze spoluvlastníků, pokud není stanoveno nebo dohodnuto něco jiného. To se týká především lodžií, teras a balkónů, které jsou přístupné pouze z jednoho bytu a užívá je tak pouze vlastník tohoto bytu. I tyto prostory má společenství povinnost spravovat. Na druhou stranu má však i vlastník jednotky, který tyto prostory užívá, povinnost je udržovat. Je tak vhodné konkrétní rozsah správy a praktické vymezení činností, které bude mít na starosti vlastník jednotky a které již bude provádět společenství, jednoznačně upravit ve stanovách nebo v prohlášení vlastníka budovy. Ve stanovách či v prohlášení je také možné upravit, že bude tyto prostory spravovat např. jen vlastník jednotky.
Bližší vymezení správy domu a pozemku a činností, jež lze za tímto účelem vykonávat, určuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Stejně tak je možné konkrétněji upravit činnosti spadající pod pojem správy domu a pozemku ve stanovách SVJ.
V praxi se jedná zejména o následující činnosti:
a) provozní, technické a správní činnosti
- provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu,
- revize technických sítí, společných technických zařízení domu,
- zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, vedení technické a provozní dokumentace,
- stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako zálohy na služby a příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh, na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání, vedení účetnictví,
- zpracování a předložení společných částí a technických zařízení, které slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek atd.,
b) přijímání opatření k předcházení vzniku škod
c) sjednávání smluv
- zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a jednotek,
- pojištění domu,
- smlouvy o nájmu společných částí domu a jednotek,
- smlouvy o zajištění některých činností souvisejících se správou domu, např. účetnictví
- dohled nad plněním vyplývajícím z těchto smluv a vymáhání jejich plnění,
d) změny v užívání společných částí domu jako je nástavba, přístavba či stavební úprava domu.
Společenství však může konat i další činnosti, které nejsou výše uvedeny, pokud souvisí se správou domu a pozemku nebo jsou konány za jejím účelem. Vždy pak bude záležet na dané konkrétní činnosti, zda bude tuto podmínku splňovat, proto je třeba, aby SVJ a jeho statutární orgán vždy dobře zvážili.