Kolik hlasů je potřeba při hlasování, co dělat aby hlasování bylo usnášeníschopné?
Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech domu a pozemku, je-li však vlastníkem jednotky společenství, k jeho hlasu se nepřihlíží.
Jednotlivá kvora na shromáždění se řídí stanovami. Jediným zákonem stanoveným kvorem je to v § 1214 občanského zákoníku – „Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“ Je třeba si ale uvědomit, že tato povinnost vyžadovat souhlas všech se netýká případů, kdy se zvyšují příspěvky na správu domu a pozemku všem se zachováním vzájemného poměru. V případě, že dojde ke změně podílů na společných částech změnou prohlášení vlastníka, je rovněž zapotřebí, aby změnu schválili všichni vlastníci v domě bez výjimky.
Existuje také možnost zakotvit vyšší kvora pro rozhodování o podstatných záležitostech přímo ve stanovách. Obyčejně je vyžadován větší počet hlasů pro schvalování stanov, změnu prohlášení vlastníka, uzavření smlouvy o úvěr společenství či při rozhodování o stavebních úpravách společných částí. Často odpovídáme na otázku, jaká kvora považujeme za vhodná a pro jaké záležitosti dát vyšší kvora, případně jestli počítat kvora vždy z přítomných členů, nebo požadovat u některých záležitostí většinu všech členů. Zde velmi záleží na dvou faktorech – velikosti SVJ a aktivitě vlastníků, resp. jejich vůli zapojit se do záležitostí SVJ. Zatímco první faktor, velikost SVJ, je v čase neměnný, vůle a aktivita vlastníků se může měnit, stejně jako se mohou měnit i sami tito vlastníci. U menších SVJ jsme často doporučovali počítat jednotlivé většiny ze všech členů. Kdybychom totiž například u osmičlenného SVJ přistoupili na to, že pro přijetí rozhodnutí stačí většina přítomných na shromáždění, mohli bychom dojít k tomu, že k usnášeníschopnosti stačí přítomnost čtyř členů (počítáme s tím, že některý z těchto členů bude mít o trochu vyšší hlasovací podíl) a k přijetí rozhodnutí pak souhlas dvou přítomných členů (zase s tím, že pro bude hlasovat onen člen s větším bytem). Dva lidé z osmi pak v podstatě rozhodnou o záležitosti společenství. Samozřejmě je možné se ohánět zásadou vigilantibus iura, tedy že právo přeje bdělým, resp. těm, kteří jej aktivně vykonávají a říci, že je chyba na straně vlastníků, kteří se nezúčastnili a o svá práva tak nedbali. Představme si však hypotetickou situaci se „zlotřilým výborem/předsedou“. Tento předseda je v malém SVJ vlastníkem největší jednotky, přátelí se s jedním z dalších vlastníků a chce prosadit uzavření smlouvy se správcem, který je jeho bratranec a smlouva tak není úplně výhodná. Předseda ví, že paní Nováková z druhého patra už je starší paní, je v domově důchodců a na shromáždění nechodí. To samé platí pro Herr Meiera, který bydlí v Kolíně nad Rýnem a svou jednotku pronajímá. Nejhlasitější opozice, Rysovi a Vydrovi jedou společně na hory, když mají jejich děti jarní prázdniny. Jaká to náhoda, že se shromáždění koná zrovna v termínu těchto prázdnin. Předseda se následně Rysovým a Vydrovým omluví s tím, že však jejich účast nijak nevadila, neboť shromáždění bylo usnášeníschopné i bez nich a potřebná usnesení nakonec přijalo. Uzavřená smlouva se správcem je sice podle Rysových i Vydrových nevýhodná, ale vypovědět jí by znamenalo nutnost uhradit poměrně vysokou pokutu, a tak na to nenaléhají.
Nechceme tvrdit, že by výše uvedený příklad byl v prostředí českých SVJ běžným, ale není ani unikátem a je vždy třeba na takováto úskalí pamatovat, a to zejména u menších SVJ. Jinak ale obecně doporučujeme, zejména kvůli výše uvedené zásadě vigilantibus iura u SVJ nad 20 jednotek počítat většiny z přítomných.
Na shromáždění se zpravidla hlasuje veřejně – zvednutím ruky či napsáním svého souhlasu/nesouhlasu na arch papíru. Velká SVJ pak provádějí hlasování za pomocí čipů či karet. Ve zvláštních případech se však shromáždění může usnést, že o konkrétní záležitosti bude provedeno tajné hlasování pomocí hlasovacích lístků. Ona samotná otázka „tajnosti“ takového hlasování je závislá na (ne)zaměnitelnosti jednotek, jelikož pokud je v daném domě každá jednotka jinak velká, není reálně možné tajné hlasování provést – z hlasovacích lístků je totiž patrné, kde, jak hlasoval, jelikož každá jednotka má jiný počet hlasů.