Zajištění bezproblémového soužití osob v domě
Vedle stanov je domovní řád jedním ze základních dokumentů společenství vlastníků a jeho smyslem by mělo být zajistit bezproblémové soužití všech osob v domě. Hlavním předmětem řádu je úprava užívání společných prostor, ale i korigování chování vlastníků jednotek a ostatních osob v domě. Úprava užívání společných částí je sice povinnou náležitostí stanov, v nich je však vhodné uvést pouze základní pravidla, která budou následně konkretizována právě v domovním řádu.
V právních předpisech sice není nikde zakotvena povinnost společenství schválit domovní řád, přesto se jedná z praktického hlediska o velmi užitečného pomocníka. Všichni, kdo vstoupí do domu – tedy nejen členové SVJ, ale i nájemníci a návštěvníci – by měli mít možnost se detailně seznámit s pravidly pro užívání společných částí domu. Z toho důvodu by měl být domovní řád vyvěšen ve společných prostorech tak, aby byl všem na očích.
Režim schvalování domovního řádu na shromáždění společenství vlastníků se řídí příslušnými ustanoveními stanov. Zpravidla stačí ke schválení souhlas nadpoloviční většiny vlastníků přítomných na shromáždění jako u každého jiného běžného usnesení. Pokud dochází ke změně stanov, je ve většině případů nezbytné změnit i domovní řád tak, aby si oba dokumenty obsahově ani terminologicky neodporovaly.
Vhodné náležitosti
Záleží na konkrétních potřebách každého společenství, která záležitosti se rozhodne ve svém domovním řádu upravit a jak moc podrobně. Níže naleznete návrh alespoň některých okruhů, které by rozhodně neměly být opomenuty.
Užívání společných částí
Dle zákonné definice jsou společnými částmi ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Podle nařízení vlády doplňujícího občanský zákoník jde o pozemek, na kterém dům stojí, střechu, komíny, obvodové zdi domu, podlahy, nosné konstrukce, vnější plášť domu, balkony, lodžie, terasy, atria, půdy, společné chodby, schodiště, výtah, sušárnu, kolárnu, kočárkárnu, rozvody eklektické energie, plynu a vody, protipožární zařízení apod. Některé ze společných částí, zpravidla balkony a lodžie, mohou být dány do výlučného užívání jen některému z vlastníků, v tomto případě pro tyto prostory platí zvláštní režim.
V domovním řádu by mělo být jasně stanoveno, že je zakázáno dlouhodobě skladovat věci ve společných prostorech tak, aby to obtěžovalo ostatní vlastníky. Rovněž že je třeba dbát na to, aby uskladněné věci nebránily v přístupu k únikovým schodištím nebo hasicím přístrojům. Není také od věci zmínit zákaz kouření ve společných prostorách.
Noční klid
Dle zákona č. 258/2000 Sb. o ochraně veřejného zdraví i dle obecných zvyklostí je dobou nočního klidu časovém rozmezí mezi 22:00 a 6:00. Obce však mohou obecně závaznou vyhláškou tuto dobu upravit odlišně. Přesto je doporučováno zakomponovat povinnost dodržování nočního klidu i do domovního řádu SVJ. Zde je také možné definovat demonstrativní výčet toho, co se myslí rušením nočního klidu. V případě zájmu je možné zakotvit zvláštní režim pro hlučné stavební rekonstrukce – např. hlučné rekonstrukce by neměly být s ohledem na malé děti prováděny po 20:00. V rámci zachování dobrých vztahů je vhodné uvést i povinnost vyvěsit oznámení o provádění stavebních prací ve společných prostorech.
Chov zvířat
Pokud si vlastník či nájemce jednotky pořídí domácího mazlíčka, je povinen zajistit, aby jeho zvíře neobtěžovalo pachem a hlukem ostatní. Rovněž by měl zajistit, aby neznečišťovalo společné prostory a bez dozoru se po nich volně nepohybovalo. Pokud je i prostranství před domem ve vlastnictví společenství, měla by pro něj platit stejná pravidla jako pro společné prostory. Dále platí, že pro chov některých zvířat potenciálně nebezpečných, jako jsou třeba jedovatí hadi, je nutné získat povolení od veterinární správy a povinností každého takového chovatele je mít svůj chov řádně zabezpečený.
Úklid společných prostor
Úklid je opět jedna z oblastí, kde v mnohých společenstvích nastávají rozpory, a to mezi jednotlivými vlastníky, případně mezi vlastníky a nájemníky. V domovním řádu je nezbytné uvést, kdo a jak často se stará o úklid společných prostor. V současné době jsou nejčastější dvě varianty. Buď jednotliví vlastníci provádí úklid sami a střídají se v pravidelných časových intervalech, anebo je úklid v celém domě prováděn prostřednictvím jedné konkrétní osoby či specializované úklidové společnosti. Kvalitu provedeného úklidu a jeho pravidelnost by měl pravidelně kontrolovat statutární orgán a na případné nedostatky uklízející osobu neprodleně upozornit.
Bezpečnost domu
Posledním důležitým okruhem, který by měl být do domovního řádu zahrnut, je bezpečnost domu. Zde považujeme za vhodné upravit pravidla pro zamykání společných prostor, kdo má od nich k dispozici rezervní klíče a také definovat, jak se zachovat v případě požáru či jiné krizové situace.
Závaznost domovního řádu a jeho nedodržování
Z povahy věci by měli domovní řád dodržovat jak členové SVJ, tak i osoby, s nimiž sdílí jednotku, případně nájemníci a členové jejich domácností. V neposlední řadě se mnohá ustanovení týkají i návštěvníků v domě a řemeslníků. Součástí domovního řádu by však mělo být bezpochyby i uvedení postupu v případě jeho porušování. Prvním krokem ze strany statutárního orgánu či odpovědného správce by mělo být upozornění osoby, která řád porušuje, aby okamžitě ukončila toto jednání a eventuálně vše uvedla do původního stavu.
Co se týká vymahatelnosti dodržování domovního řádu a případných sankcí v něm či ve stanovách, jedná se o komplikovanou záležitost, na kterou nepanuje mezi odbornou veřejností jednotný názor. Zásadní problém tkví v tom, že není zákonem ani judikaturou jasně vyřešené, kdo konkrétně je oprávněn sankce udělovat, v jaké výši a za jakých podmínek. Dále není ani stanoven postup, jak se zachovat v případě, že se vlastníci sankcím dobrovolně nepodřídí (zpravidla tedy nezaplatí pokuty). Nicméně dle převládajícího názoru je tento typ sankcí soudně nevymahatelný. Jak však řešit situaci, kdy vlastníci či jejich nájemníci pravidelně porušují domovní řád a stanovy a obtěžují tím ostatní? Z praxe máme zkušenost, že je účelné zakotvit do stanov a domovního řádu větu, že za nedodržování povinností v nich uvedených hrozí sankce a rovnou specifikovat i výši případné pokuty. To pak ve většině případů funguje jako preventivní „strašák" pro případné porušitele. Dle interních informací z řad členů Nejvyššího soudu je možno pokuty zakomponovat do stanov a následně je účinně vymáhat. S domovním řádem to je již složitější, neboť jde o „nepovinný“ dokument, který není zveřejňován ve sbírce listin veřejného rejstříku. Ovšem na závaznou judikaturu co do vymáhání pokut si budeme muset ještě počkat.
Vzor domovního řádu naleznete ke stažení zde: Vzor domovního řádu SVJ