Jak založit SVJ na základě prohlášení vlastníka?
Založení společenství vlastníků je možné i na základě prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám.
Občanský zákoník přímo ve svém ustanovení § 1166 odst. 2 uvádí, že v případě, kdy se rozděluje právo k nemovité věci na vlastnické právo k minimálně pěti jednotkám a tři z těchto jednotek mají být ve vlastnictví tří různých vlastníků, se v rámci prohlášení o rozdělení uvedou i náležitosti stanov společenství. V takovém případě není nutná pro přijetí stanov přítomnost notáře.
Pokud jsou náležitosti stanov uvedeny v prohlášení, zakládá se tím společenství vlastníků bez dalšího, tzn. se všemi důsledky založení právnické osoby. Ke vzniku společenství nicméně dochází až zápisem do rejstříku společenství a je tedy nutné, aby statutární orgán podal návrh na prvozápis.
Přijetí stanov v rámci prohlášení nicméně neznamená, že by v případě změny stanov bylo nutné měnit prohlášení. Stanovy budou samostatné, i když budou formálně začleněny do prohlášení.
Dle § 1201 občanského zákoníku se nepřihlíží v případě, kdy jsou stanovy součástí prohlášení, ke změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků. Důvodová zpráva k občanskému zákoníku k tomu uvádí, že „stanovy mohou být poté, co byly přijaty, také měněny jako jakýkoli jiný projev vůle, a to i před vznikem společenství vlastníků. Vzhledem k tomu, že při vzniku jednotek prohlášením sleduje původce prohlášení zřídit jednotky v domě za účelem jeho převodu dalším vlastníkům, je důležité zajistit pro zájemce o nabytí vlastnického práva transparentní podmínky, neboť zájemce se vzhledem k nim rozhoduje, zda jednotku do vlastnictví získá. Proto se navrhuje stanovit, že v takovém případě nelze stanovy před vznikem společenství měnit.“ Má se tedy v zájmu právní jistoty zamezit zejména tomu, aby došlo následně ke změně podmínek, za nichž budoucí vlastníci jednotek sjednali kupní smlouvu.