Kde se dozvím informace o svolávání a usnášeníschopnosti společenství?
Ve stanovách je také nutno upravit způsob svolávání, jednání a usnášení orgánů SVJ. Pokud jde o svolávání, bývá ve stanovách upraveno například takto: „Výbor se schází dle potřeby, nejméně však čtyřikrát ročně. Výbor svolává jeho předseda nebo výborem písemně pověřený člen výboru, a to pozvánkou zaslanou e-mailem na e-mailové adresy členů výboru. Nesvolává-li v dohodnutých lhůtách výbor předseda, může tak učinit místopředseda. Není-li místopředseda zvolen, mohou zasedání výboru svolat jeho další dva členové.“
Pokud jde o způsob svolávání, může si jej společenství upravit v podstatě jakkoliv. V naší praxi jsme se setkali se svoláváním prostřednictvím doporučeného dopisu, což v případě výboru považujeme za příliš formalistické a nepraktické, vyvěšením na domovní vývěsce, SMS zprávou, e-mailem, případně kombinací výše uvedených způsobů. Z praxe můžeme v dnešní době doporučit svolávání výboru prostřednictvím e-mailu s tím, že členové, kteří e-mail nemají budou svoláni předsedou pomocí SMS zprávy (případně dopisem). Část členů výboru se svolává třeba i telefonním hovorem, případně osobně. To je samozřejmě praktická cesta a lze ji použít i pokud je ve stanovách stanoveno pro svolávání cokoliv jiného, například svolávání dopisem. Její největší výhoda, tedy rychlost a neformálnost se však stane nevýhodu v okamžiku, kdy je ve výboru člen, který se zbylými členy nesouhlasí, případně se s nimi nepohodne a začne následně napadat způsob svolání výboru s tím, že nebyl svolán, jelikož o svolání neexistuje žádný písemný záznam. Dokud tedy takovýto člen ve výboru SVJ není, je možno se svolávat jakýmkoliv způsobem, pokud se však vyskytnou, nebo hrozí-li, že by se mohly vyskytnout, jakékoliv neshody, plně doporučujeme svolávat výbor v souladu se stanovami, a to nejlépe písemně, aby mohl následně předseda předložit důkaz o řádném svolání výboru.
Jednání a usnášení orgánů pak je upraveno většinou v tomto duchu: „Výbor je schopný se usnášet, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů. Usnesení je přijato, hlasovala-li pro něj nadpoloviční většina přítomných. Každý člen výboru má jeden hlas.“ Dále může být upraveno také to, zda je jednání statutárního orgánu veřejné nebo neveřejné, případně kdo (například zástupce kontrolní komise) se jej může účastnit.
Pokud jde o usnášení, pak je v naprosté většině případů stanovami dáno, že se orgán je schopný usnášet, pokud je přítomna nadpoloviční většina jeho členů a usnesení je přijato, pokud pro něj hlasuje nadpoloviční většina přítomných. Pokud tedy máme sedmičlenný výbor, je tento usnášeníschopný za přítomnosti čtyř členů a usnesení je přijato, pokud z těchto čtyř hlasují tři pro.
Pokud jde o první podmínku, tedy nutnost přítomnosti více jak poloviny všech členů daného orgánu, tak zde zákon neumožňuje kvorum snížit. Ve stanovách tedy nelze určit, že je orgán usnášeníschopný za přítomnosti méně, jak nadpoloviční většiny svých členů. Je ovšem možno kvorum zvýšit, tedy stanovit, že orgán je usnášeníschopný za přítomnosti například dvou třetin všech členů, případně dokonce všech. Pokud je toto kvorum splněno a orgán je usnášeníschopný, může se konat jeho zasedání či schůze a může přijímat rozhodnutí. Počet hlasů nutný pro přijetí jednotlivých rozhodnutí pak bývá upraven ve stanovách, nejčastěji v článku o orgánech, případně o shromáždění či výboru.
Nejčastěji jsou tzv. kvalifikované většiny upraveny takto:
- K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech členů společenství, pokud není dále uvedeno jinak. Jde-li o stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství.
- Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o změně stanov, rozhodnutích dle čl. XXXXXXX stanov, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce dle čl. XII, odst. 1, písm. G, bod IV. stanov.
Jednotlivá kvora si mohou SVJ nastavit plně podle sebe, přičemž brát ohled musí pouze na jedinou zákonem danou většinu, a to souhlas všech pro případy dle § 1214, který stanoví, že: „mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“ Tato zákonodárcem daná formulace není příliš šťastně zvolena. Jednak je systematicky zařazena pod tzv. rozhodování per rollam, což oprávněně vyvolává otázky, zda zákonodárce skutečně chtěl, aby se vztahovala pouze na rozhodování per rollam, nebo ji jen špatně zařadil a chtěl, aby se vztahovala na veškeré rozhodování společenství. Druhým problémem je formulace samotná, kdy většinovému recipientovi, příjemci, zákona z řad předsedů SVJ není příliš jasné, co chtěl tou větou zákonodárce vůbec sdělit. První část věty je poměrně jasná – pokud by se všem vlastníkům měnila velikost podílu na společných částech, je třeba souhlasu všech. To se děje například při půdních vestavbách, nebo při rozšíření některé z jednotek zabráním společných prostor. V těchto případech se podíl všech ostatních jednotek na společných prostorách sníží a je tak třeba souhlasu všech.
Na význam druhé části věty jsme byli v posledních letech opakovaně dotazování stovkami předsedů a členů SVJ. Ač složitě napsaná, znamená vcelku jednoduchou věc. Souhlas všech je třeba, pokud by se někomu měly měnit příspěvky na správu více než jinému. Nejde tu o změnu v absolutních hodnotách, ale o změnu procentuální. Tedy pokud se někomu zvýší příspěvky o 100 %, zatímco jinému jen o 50 %, je třeba souhlasu všech. Ještě jednodušeji – pokud například nyní platí byt 1+1 příspěvky 100,- Kč a byt 2+1 příspěvky 200,- Kč, je možno je zvýšit na 200,- a 400,- Kč bez souhlasu všech, ale na 110,- a 400,- Kč pouze se souhlasem všech. Toto ustanovení tak slouží jako zákonná pojistka proti tomu, aby se SVJ „spiklo“ proti jednomu vlastníku jednotky, případně proti vlastníkům určitého typu jednotek a tyto zatížilo nepřiměřený příspěvkem na správu.
Pokud pak jde o otázku, zda se §1214 vztahuje pouze na rozhodování per rollam, nebo na všechna rozhodnutí shromáždění, pak jsme toho názoru, že ona dvě zákonem požadovaná kvora se týkají natolik zásadních věcí a bylo by tedy nelogické, aby zákonodárce vyžadoval jejich naplnění pouze v případě rozhodnutí per rollam. Systematické umístění pod rozhodování per rollam je tedy dle našeho názoru daleko spíše chybou než úmyslem zákonodárce.