Zákaz podnikání společenství vlastníků jednotek

Můžeme jako SVJ podnikat, případně vykonávat činnost vedoucí k zisku?

Na rozdíl od většiny ostatních právnických osob nesmí SVJ v rámci své činnosti podnikat a nemělo by tak ani mít ve stanovách uvedenou jakoukoliv svoji činnost, která by byla podnikáním. Stejně tak se nesmí SVJ přímo či nepřímo podílet na podnikání jiné osoby a nesmí být společníkem nebo členem jakéhokoliv podnikatele či jiné právnické osoby. Tento zákaz se však nevztahuje na sdružování SVJ s jinými SVJ nebo členství SVJ v právnické osobě sdružující společenství vlastníků jednotek nebo vlastníky jednotek, nebo jinak působící v oblasti bydlení.

Zákon tedy dovoluje společenstvím například založit spolek společně s dalšími osobami (nejčastěji zase dalšími společenstvími, případně družstvy, avšak v naší praxi jsme se setkali i se sdružením společenství a akciové společnosti), kdy účelem tohoto spolku je například zajišťování pravidelného sečení zeleně, která je v okolí domů. Druhým případem, který zákon dovoluje je členství SVJ v osobě působící v oblasti bydlení – těmito osobami jsou nejčastěji jednotlivé svazy, jako je například SČMBD, nebo ČMSSVJ. V rámci těchto sdružení či právnických osob se však SVJ nesmí zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytnutí členských příspěvků. V praxi se tak děje to, že se tři společenství sdruží do spolku, jehož účelem je správa zeleně, kterou mají ony tři domy společnou, vyberou členské vklady, koupí za ně sekačku a vybírají členské příspěvky na sekání trávy.

Pokud se vrátíme k zákazu podnikání, tak nejčastějším případem, kdy je tento zákaz ze strany SVJ zmiňován je pronájem společných prostor. Typickými příklady jsou pronájem fasády pro umístění reklamy nebo pronájem střechy za účelem umístění antény některé z telekomunikačních společností. Zde je třeba si uvědomit, že tyto výnosy nejsou ze zákona příjmem SVJ, ale jeho jednotlivých členů dle jejich spoluvlastnických podílů. Výnosy z těchto pronájmů tak SVJ buď vyplácejí jednotlivým členům společenství, nebo, a to je častější případ, je vkládají do tzv. „fondu oprav“, tedy do prostředků určených pro správu domu.

Tato možnost je výhodná jak pro členy SVJ, kteří díky tomu zaplatí menší nebo žádné příspěvky do fondu oprav, tak pro SVJ. To nemusí vyplácet zisk z pronájmů jednotlivým členům a následně od nich znovu vybírat poplatky do fondu oprav (zde nám znovu dovolte ono zjednodušující „fond oprav“ – přestože nejde o zákonný termín, jde o sousloví natolik používané, že nám přijde lepší na tento úzus přistoupit). Takovýto způsob vypořádání je praktický zejména v případě velkých SVJ, které mají desítky až stovky členů. U nich by byla výplata jednotlivým členům jednak velmi administrativně nákladná, když někteří členové nemají bankovní účet, případně jej SVJ nesdělí. Další vlastníci se pak zdržují mimo území ČR atd. Ve všech těchto případech by bylo velmi obtížné či nemožné vyplatit výnosy oprávněným osobám. Tím, že SVJ výnosy nevyplatí, ale převede je do fondu oprav, nevzniknou také případné náklady na vymáhání dlužných příspěvků do fondu oprav.

Jsou však SVJ oprávněna rozhodovat o tom, jak bude naloženo s výnosy z pronájmů? Předchozí právní úprava, tedy zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., jehož účinnost skončila spolu s novým občanským zákoníkem, tedy 31. 12. 2013, dovolovala společenstvím uzavírat nájemní smlouvy na pronájem společných částí a prostor domu. Nejvyšší soud pak z této úpravy dovodil, že SVJ jsou oprávněna také rozhodovat o tom, jak bude naloženo s výnosy z těchto nájmů.

V nové právní úpravě již není výslovně uvedeno oprávnění SVJ uzavírat nájemní smlouvy na společné prostory a části domu. Jak jsme si již řekli, společenství není v tomto případě majitelem společných částí, ale pouze jejich správcem. Majiteli společných částí jsou jednotliví majitelé bytových i nebytových jednotek v domě jako spoluvlastníci společné věci. Jedině oni jsou oprávněni nakládat s touto společnou věcí – domem, tedy mimo jiné rozhodovat o jeho pronajmutí a o naložení s výnosy z pronájmů.

V současné době tak, jak už tomu v právním světě bývá, existuje více názorů, co toto pro SVJ znamená. Prvním je, že společenství již nájemní smlouvy nemohou uzavírat vůbec, neboť zákonodárce toto jejich oprávnění úmyslně vypustil. Tento názor nepovažujeme za správný, neboť dle našeho názoru byla pravomoc uzavírat či neuzavírat nájemní smlouvy, týkající se společných prostor zcela pod rozlišovací schopnost zákonodárce, tak jako ostatně mnoho jiných aspektů, týkajících se problematiky společenství vlastníků. Druhým názorem je, že společenství, která vznikla dle zákona o vlastnictví bytů pronajímat nadále mohou, zatímco nově vzniklá společenství nikoliv. Třetím názorem je, že i nadále jsou SVJ oprávněna o pronájmu společných prostor rozhodovat, neboť toto rozhodnutí zcela spadá pod účel, pro jaký byla SVJ zákonem zřízena, tedy zajišťování správy domu. K tomuto názoru se kloníme i my. Nevidíme důvod, proč by o pronájmu společných částí měli rozhodovat jednotliví vlastníci jednotek, když zákon předvídá, ba přímo nařizuje existenci osoby, která má na starosti správu domu v případě, že je tento rozdělen na jednotky. Pokud může společenství vlastníků rozhodovat o tom, kdo bude uklízet společné části, jaká budou okna v jednotlivých jednotkách, případně jaké budou vstupní dveře do bytů nebo kdo bude pro SVJ vykonávat správu nemovitosti, tak nevidíme důvod, proč by nemohlo rozhodnout o pronájmu společné části. Tím se zvolna dostáváme ke čtvrtému názoru, kterým je, že o běžném hospodaření se společnou věcí, tedy i o jejím pronajímání a nakládání s výnosy, rozhodují všichni spoluvlastníci, nikoliv tedy SVJ jako právnická osoba. Všichni vlastníci pak rozhodují většinou hlasů, počítáno podle velikosti spoluvlastnických podílů. Aby se pak nemuseli všichni spoluvlastníci společných částí a prostor domu scházet individuálně kvůli rozhodnutím o pronájmech a výnosech, je doporučováno, aby spoluvlastníci využili k rozhodování shromáždění vlastníků jednotek, které se schází minimálně jednou do roka. Na tomto shromáždění nebudou spoluvlastníci hlasovat o otázkách hospodaření se společnými prostorami a částmi domu jako členové SVJ, ale jako jednotliví spoluvlastníci, přičemž pro rozhodnutí musí hlasovat nadpoloviční většina všech spoluvlastníků tak, jak uvádí NOZ v obecných ustanoveních o spoluvlastnictví.

I když se k výše uvedenému názoru nepřikláníme a myslíme si, že SVJ je oprávněno rozhodovat o pronájmu společných prostor samo o sobě, pouze na základě zákona, nemůžeme v současné době vyloučit, že výše uvedený názor nakonec nepřevládne. Doporučujeme tak raději, aby si SVJ získalo od nadpoloviční většiny všech vlastníků pověření k pronájmu společných prostor. SVJ pak bude mít postavení příkazníka, bude povinno předkládat spoluvlastníkům vyúčtování hospodaření se společnými částmi a prostory domu a může požadovat úhradu nákladů účelně vynaložených na správu společných částí a prostor. Spoluvlastníci mohou také jednorázově rozhodnout, jak má SVJ každoročně naložit s výnosy z pronájmů, např. že je oprávněno je převést do fondu oprav, pokud nerozhodnou spoluvlastníci jinak. Pak není třeba, aby spoluvlastníci každý rok rozhodovali o naložení s výnosy, což je vhodné zvláště v případech, kdy se na shromáždění nesejde nadpoloviční většina všech spoluvlastníků, nebo pokud pro rozhodnutí o naložení s výnosy nehlasuje nadpoloviční většina všech spoluvlastníků počítáno podle velikosti spoluvlastnických podílů. Pokud bude SVJ pověřeno jako správce domu k pronajímání společných prostor a částí, mělo by každoročně po skončení kalendářního roku rozeslat všem spoluvlastníkům výši výnosů z pronájmů připadající na jejich spoluvlastnický podíl, protože spoluvlastníci jsou povinni svoje příjmy z pronájmů zdaňovat, spolu s ostatními příjmy. SVJ by tak mělo učinit nejpozději v březnu, aby spoluvlastníci stihli podat řádné daňové přiznání.