Společné části a jejich úpravy, specifikace
Pakliže se jedná o jednotky vzniklé dle zákona o vlastnictví bytů, je situace o něco komplikovanější, jelikož balkony, terasy či lodžie mohou být buď ve vlastnictví vlastníka jednotky jako příslušenství jednotky anebo součástí společných částí domu. V závislosti na tom je poté možné určit, kdo je povinen hradit opravy těchto částí. Jestliže se jedná o příslušenství jednotky, je povinen hradit náklady na opravu vlastník jednotky. V opačném případě, kdy se jedná o společnou část s výhradním užíváním, je povinností společenství hradit náklady.
Z definice § 2 písm. g) ZoVB*nelze automaticky vždy vyvozovat, že se jedná o společné části domu. Rozhodující je v tomto směru vymezení jednotek a společných částí domu v prohlášení, kde by mělo být výslovně zmíněno, zda jsou terasy, balkony a lodžie společnými částmi domu. Jestliže ale prohlášení tyto části nevymezuje, případně jsou-li tyto části zahrnuty jak v rámci jednotky, tak ve společných částech domu, je dle našeho právního názoru namístě nahlížet na tyto části jako společné části domu.
V této souvislosti je nutné upozornit na judikát Nejvyššího soudu, který ve svém usnesení ze dne 21.12.2005, sp. zn. 1 As 2/2004 došel k závěru, že jestliže ve smlouvě o převodu vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu k pozemku je balkon, přístupný pouze z bytu vlastníka, vymezen jako součást převáděné jednotky, tvoří tak příslušenství bytu a spolu s převáděným bytem se stává vlastnictvím vlastníka bytu. Předmětem převáděného spoluvlastnického podílu na společných částech domu byly podle Nejvyššího soudu pouze balkony a lodžie přímo přístupné ze společných částí domu a jen ve vztahu k nim byl vlastník jednotky jejich spoluvlastníkem společně s ostatními vlastníky jednotek.
Jestliže dojdeme k závěru, že předmětné prostory jsou příslušenstvím jednotky, nelze přitom opominout ustanovení § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů, v jehož výčtu společných částí domu jsou mimo jiné uvedeny i hlavní vodorovné a svislé konstrukce. V takovém případě by se totiž mělo jednat o společné části. Je proto důležité správně vymezit, zda dané prostory v určitých částech nejsou tvořeny oněmi konstrukcemi, které jako takové představují společnou část domu. Jedná se ovšem o otázku stavebně-technickou, která může být posouzena pouze příslušným odborníkem.
Pokud bude posouzeno, že špatný stav těchto prostor nesouvisí s vadami hlavní vodorovné a svislé konstrukce, pak je rekonstrukce pouze právem vlastníka jednotky a nelze ho k jakýmkoliv krokům nutit, neboť jemu svědčí vlastnické právo a není v něm nikterak omezen ostatními spoluvlastníky jako v případě společných částí domu.
V některých prohlášeních je tedy možné nalézt, že nenosné konstrukce balkonů, teras či lodžií jsou ve vlastnictví vlastníka bytu, zatímco nosné konstrukce jsou společnými částmi domu. Ačkoliv se ale může zdát toto rozdělení logické, může být velmi nepraktické v tom smyslu, že bude nutné v každém případě rozhodnout, zda mají být provedeny opravy na nosné či nenosné konstrukci, v některých případech budou tyto práce nutné na obou konstrukcích a bude obtížné stanovit, jakým způsobem budou opravy hrazeny.
* ZoVB - Zákon o vlastnictví bytů