Možnosti úprav společných částí ve výlučném užívání
Velmi častým problémem, která společenství vlastníků řeší, je otázka, zda jsou některé části domu, které jsou přístupné pouze z jednotek vlastníků, zejména terasy, balkony či lodžie, společnými částmi domu anebo jsou příslušenstvím daných jednotek a jsou tedy výlučně ve vlastnictví vlastníka jednotky. Tato otázka totiž přímo souvisí s tím, kdo je povinen tyto prostory udržovat a opravovat a hradit příslušné náklady.
Vedle prohlášení nalezneme úpravu společných částí také ve stanovách. Konkrétně stanovy zejména upravují výši příspěvků na správu domu a pozemku. Není-li určeno ve stanovách jinak, tak obecně přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Výše příspěvku se může lišit, jestliže je v rámci společenství vlastníků určeno, že některé ze společných částí mohou užívat jen vybraní vlastníci jednotek, typicky balkony či terasy. Jestliže jsou některé společné části ve výhradním užívání vybraných vlastníků, mají tito vlastníci také ze zákona povinnost tyto části do určité míry na vlastní náklady spravovat. Je tedy vhodné ve stanovách konkrétně vymezit rozsah této povinnosti. V návaznosti na sjednaný rozsah povinnosti vlastníka jednotky spravovat tyto části by poté měla být v odpovídajícím rozsahu upravena i výše příspěvku.
Pokud jde o problematiku oprav společných částí, vlastník jednotky má obecnou povinnost zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto. Jestliže je přitom nutné provést tyto práce uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, je vlastník jednotky povinen umožnit přístup do svého bytu. Vlastník jednotky musí být však předem upozorněn a vyzván, aby takový přístup umožnil. Tuto povinnost má vlastník i v případě umístění, údržby a kontroly zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
Vlastník jednotky je dále dle občanského zákoníku povinen udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Stejnou povinnost má i ve vztahu ke společným částem, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání. V samostatné kapitole se blíže věnujeme otázce úprav balkonů, teras a lodžií.