Máme v domě dlužníka, jak máme postupovat?
POSTUP SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ PŘI VYMÁHÁNÍ DLUHŮ
1. Zjištění, kdo je dlužníkem, z jakého důvodu dluží a jaká je celková výše dluhu.
- Tuto informaci vám v ideálním případě poskytne účetní/správcovská firma, je vhodné si ošetřit smluvně povinnost účetní/správcovské firmy posílat vám např. 1× měsíčně seznamy dlužníků.
- Pokud vaše účetní/správcovská firma tuto službu nezajišťuje (nebo pokud chcete mít lepší kontrolu), pak je možné vést si např. v excelovské tabulce seznam všech vlastníků bytů a na konci každého měsíce si projít bankovní výpis a zaznamenat si částky, které podle bankovního výpisu uhradili. Tím budete mít přehled o tom, kdo a kolik ten který měsíc neuhradil. Rovněž byste si měli do této tabulky zanést případné dluhy z minulosti, které ještě nebyly uhrazeny (např. dosud nesplacené dluhy z vyúčtování).
2. Zaslání výzvy dlužníkovi k plnění (vzor ke stažení zde)
- V této výzvě dlužníka vyzvete, aby uhradil vyčíslený dluh. Je nutné uvést z jakého důvodu dlužná částka vznikla (např. nehrazení příspěvků na správu domu a pozemku, záloh na plnění spojená nebo související s užíváním jednotky atd.) a do jaké lhůty požadujete předmětný dluh uhradit. Doporučujeme do této výzvy rovněž upozornit na možnost případného řešení celé záležitosti právní cestou (podáním soudní žaloby).
- V tomto okamžiku je rovněž je možné navrhnout uzavření Dohody o splátkovém kalendáři (vzor v příloze č. 3) ohledně dlužné částky. Upozorňujeme, že je velmi nezbytné, aby měl splátkový kalendář všechny předepsané náležitosti.
- Pokud vlastník odmítne splátkový kalendář a celý dluh do stanoveného termínu neuhradí je třeba přistoupit k dalšímu kroku.
3. Zaslání předžalobní upomínky (vzor ke stažení zde)
- Předžalobní upomínku může zaslat společenství nebo jeho právního zástupce, kterému byla v této věci udělena plná moc. Pokud je upomínka zaslána prostřednictvím advokáta, přizná soud společenství náklady řízení za tento úkon, v opačném případě nikoliv.
- V předžalobní upomínce je nutné opět vyčíslit dosavadní dluh, popsat z jakého titulu dluh vznikl a upozornit dlužníka na to, že pokud dluh do stanovené lhůty neuhradí, bude společenství nuceno domáhat se předmětného nároku soudní cestou.
- Pokud vlastník odmítne dluh uhradit, na předžalobní upomínku nereaguje nebo poruší splátkový kalendář je třeba přistoupit k dalšímu kroku.
4. Podání žaloby na zaplacení (vzor ke stažení zde)
- Při podání žaloby je nutné zaplatit soudní poplatek (obvykle 5% z vymáhané částky minimálně však 1.000 Kč). Soudní poplatek se zpravidla hradí až na výzvu soudu.
- V této fázi je důrazně doporučováno nechat se zastoupit právním zástupcem, náklady na advokátní zastoupení v případě úspěchu ve sporu hradí dlužník.
- V žalobě je vhodné navrhnout i vydání platebního rozkazu. Pokud žalovaný nepodá ve stanovené lhůtě proti platebnímu rozkazu odpor, pak nabývá účinků pravomocného vykonatelného rozsudku, tudíž může sloužit jako exekuční titul pro případný nucený výkon rozhodnutí.
- K žalobě je nezbytné doložit důkazní materiály, které prokáží oprávněnost pohledávky. Je třeba si uvědomit, že v případě civilních sporů nese důkazní břemeno žalobce.
- Pokud dlužník uznal svůj dluh písemně, stačí soudu předložit tento dokument. V opačném případě musíte předložit vyúčtování (v případě, že se dluh týká neuhrazených nedoplatků z vyúčtování), předpisy záloh (abyste dokázali, kolik měl vlastník měsíčně přispívat na služby a správu), bankovní výpisy (abyste dokázali, že nepřispíval nebo přispíval v nedostatečné výši), výpis z katastru (abyste dokázali, že u vás ten vlastník skutečně bydlí), dále pak je vhodné předložit také zápis ze shromáždění, na kterém jste si schválili rozpočet a způsob rozpočítávání jednotlivých nákladů. Pokud tyto podklady nemáte, pak je vhodné věc konzultovat s právníkem.
5. Vydání soudního rozhodnutí ve prospěch společenství
- Dlužník může proti rozhodnutí podat opravný prostředek – odvolání. Pokud tak neučiní předmětné rozhodnutí nabývá po uplynutí zákonné doby právní moci a vykonatelnosti.
- Dlužník musí následně do 3 dnů od právní moci dluh uhradit. Pokud se tak nestane, je třeba přistoupit k nucenému výkonu rozhodnutí. Společenství se v této fázi zpravidla obrátí na zvoleného exekutora.
6. Podání návrhu na nařízení exekuce (vzor ke stažení zde)
- Návrh musí splňovat předepsané náležitosti a musí k němu být připojen pravomocný vykonatelný rozsudek soudu (tzv. exekuční titul).
- Společenství bude muset zaplatit náklady na exekuci, zpravidla se jedná o částku min. 3.500 Kč.
- Pokud exekutor úspěšně vymůže dlužnou částku a příslušenství (úrok z prodlení, náklady na soudní řízení…), budou tyto peníze poukázány na účet společenství. Z dlužníkova majetku budou rovněž uhrazeny náklady na exekuci. Společenství tedy dostane všechny vynaložené finanční prostředky zpět.
7. Výpočet úroků z prodlení
- Zákonný úrok z prodlení činí od 1.1.2014 do 31.12.2017 8,05% p.a. na základě rozhodnutí bankovní rady ČNB.
- Úrok z prodlení je počítán od prvního dne prodlení až do momentu, kdy je zaplacena celá dlužná částka. Doporučujeme výpočet tohoto úroku provádět pomocí dostupné internetové aplikace.
- Společenství není povinno tento zákonný úrok vymáhat.